美国共享办公室巨头WeWork倒闭令市场心有余悸，新加坡共享办公业者JustCo于5月在新加坡上市。这家公司上市后，股价表现并不理想，市场也开始关注它的商业模式，能否经受考验。
分析师指出，公司未来能否兑现扩张计划，并持续提高办公空间出租率，将成为市场重新评估其价值的关键。
马来亚银行分析师刘淼淼接受《联合早报》访问时说，JustCo与WeWork的经营模式差异明显。 “WeWork过去采取激进扩张策略，在需求未落实前便大量承租办公空间。相比之下，JustCo通常在新中心开业前，先取得约20%至30%的客户预租承诺，以提高需求能见度，降低出租风险。”
此外，JustCo也日益通过管理合约模式经营资产，随着这个模式的业务贡献增加，盈利素质预计将逐步改善。
通过轻资产管理合约模式来降低扩张风险
与租赁模式不同，在管理合约模式下，JustCo无需承担前期办公空间装修的资本开支，这些费用大多由业主承担。公司可在较低资本投入，以及较小资产负债表风险的情况下扩大业务规模。
截至2025年，JustCo旗下采用传统租约模式的中心占比为56%，其余则采用管理合约模式。
与WeWork相比，JustCo目前的规模也明显小很多。
根据瑞士银行（UBS）报告，截至2023年6月，即WeWork根据美国《破产法》第11章申请破产保护前，该公司拥有777个营运中心、90万6000个工作区，入驻率为72%，平均资产租约期限长达15年。
相比之下， JustCo目前在曼谷、班加罗尔、印度古尔冈（Gurugram）、胡志明市、新竹、墨尔本、大阪、首尔、新加坡、悉尼、台北和东京共12个城市拥有54个中心，提供约3万7500个工作区 。它的入驻率较高，达到84%，平均租约期限介于五年至15年。
分析：出租率是实现利润平衡关键指标
WeWork商业模式的一大争议，在于签订长达15年的长期固定租约，却将办公空间以月租或年租形式短期出租，导致资产与负债期限严重错配。
新加坡企业研究机构明鉴企业分析（Corporate Monitor）首席执行官林明安受访时分析说，签长期租约以锁定租金，但却让企业客户短租，会让收入面临更大波动。这个赚取租金差距的生意，运营杠杆非常高。如果出租率高，企业就能取得高额利润，但出租率低就会很快亏损，且无法通过降低成本止损，因为成本固定。要取得多高的出租率，才能实现利润平衡是一个关键指标，但JustCo招股书里没有披露这个信息。
林明安也注意到，澳洲业务长年亏损，只有在2025年出租率达82%后才盈亏平衡。此外，公司在招股书中披露，客户平均租期是15个月，且过去三年没变化。根据林明安的估算，JustCo一年的客户流失率超过50%，意味公司须不停寻找新客户，以填补流失的旧客户。
公司：采取分阶段的租赁策略
他说：“公司基本上就在跑步机上。每年须重新寻找50%新客户，才能维持原有出租率。可以想像提高现有中心出租率有多难，更不用说JustCo要在2026年，开设多28家新中心。”
针对市场对其商业模式是否形同WeWork的担忧，JustCo执行主席兼首席执行官龚万鑫受访时说，公司不会签订长期租约，而是采取分阶段的租赁策略。
他说，公司租约通常分为多个阶段安排，其中一些附带可自行决定是否行使的续租选择权。
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“这种安排，让我们在租期管理方面拥有更大灵活性，同时有助降低租金上涨风险，并确保续租周期能够与出租率和定价策略保持一致。 ”
JustCo客户基础多元化 无单一客户贡献集团5%或以上收入
龚万鑫也强调，公司拥有多元化的客户基础，会员人数超过4000人。在2023财年至2025财年期间，没有任何单一客户贡献集团5%或以上收入。
截至2025年12月31日，大型企业客户占已出租工作区的53.3%。超过一半会员与公司合作逾三年，续约成功率也从2023财年的64.7%，提升至2025财年的72%。
JustCo于2011年由龚万鑫和另两人在新加坡创办，总部设于新加坡。新加坡政府投资公司（GIC）是公司主要投资者之一，GIC早在2018年就投资这家公司。
未来三年计划增加营运中心数量增至100个
展望未来，JustCo计划在2029年前，把营运中心数量增至100个。
对于计划，刘淼淼认为，考虑到公司已有明确的项目储备，并采取有纪律的扩张策略，目标具可实现性。
不过，她提醒，执行层面的主要风险在于出租率的表现。由于集团成本结构以固定成本为主，现金息税折旧摊销前盈利（Cash EBITDA）对出租率变化高度敏感。
“无论是因为需求疲弱，还是租赁进度延迟，如果新办公中心出租率提升速度不如预期，都可能影响盈利能力，并推迟集团盈利进入加速增长的阶段。”
分析：市场关心增长能否转化为现金回报
资产管理公司Impact Capital Asset Management首席投资官特坦贝（Atul Tetambe）和副投资组合经理陈建维指出，市场关注的重点并非JustCo能否实现增长，而在于这些增长最终能否转化为普通股股东可获得的现金回报。
两人说，JustCo在招股书中披露了中心数量、工作区规模等运营数据，但这些指标反映的只是公司的业务规模，并不能说明公司在扣除租金、装修成本、营运资金，以及企业管理费用后，最终能够保留多少现金。
JustCo近期也积极拓展本地业务。 7月中旬，公司宣布将在此前因租约纠纷而停业的乌节路前“Taste Orchard”商场，推出集共享办公、共居及零售于一体的新项目JustCo Place，9月起分阶段开业。
过去一个月，公司股价涨了30%，星期五（24日）收报0.675元，但仍低于5月上市时的0.94元发行价。上市迄今，公司股价下跌逾19%。
公司：首要任务是落实招股书列明扩张计划
对于如何提升股东信心和改善股价表现，龚万鑫指出，公司深知与股东保持清晰且一致的沟通十分重要，尤其是在上市初期。
他说，公司当前首要任务是落实招股书所列出的扩张计划，并以清晰且一致的方式持续向股东传达执行进展。
公司将于8月6日发布上市以来首份业绩报告，即2026财年上半年业绩。
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